Il fenomeno delle aste immobiliari sembra oggi esser ritornato di moda dopo alcuni anni di letargo. Le ragioni di questo revirement possono essere ascritte da un lato alla rimodulazione delle procedure (più snelle e veloci) ma soprattutto dalla maggior consapevolezza degli investitori che si tratta di una nicchia di mercato in cui si possono fare ancora ottimi investimenti rispetto al mercato immobiliare tradizionale.
L’ultimo rapporto elaborato dal centro studi Sogeea e presentato al Senato per il primo semestre dell’anno in corso, indica che il fenomeno aste ha visto un incremento generale del 5,4% di abitazioni poste all’incanto rispetto al gennaio 2016.
La situazione assume caratteri diversi confrontando le varie zone d’Italia: il Sud la fa da padrone con un boom di case all’asta pari al 46% di incremento annuale; il Centro ha registrato il 26% di incremento mentre per il Nord un leggero incremento si è avuto in Lombardia con un più 12% mentre nella altre regioni del Nord-Est il fenomeno è più attenuato.
Sempre secondo gli studi Sogeea, abbozzando una stima, il valore finanziario delle transazioni effettuate in questi primi sei mesi dell’anno, si attesta ad una cifra prossima a 4,8 miliardi di euro, di cui, tolte le spese per le procedure, circa 4,5 miliardi destinati alle banche creditrici.
Per inquadrare il fenomeno aste occorre partire da una serie di domande sfatando alcuni luoghi comuni.
Perché una casa è all’asta? Da dove proviene? A chi appartiene?
Le case messe all’asta provengono da fallimenti, mutui non rispettati, prestiti non rimborsati da società o persone fisiche, per cui il creditore, che di solito è una banca, chiede una pubblica vendita per recuperare almeno in parte le somme erogate.
Qual è la qualità delle case all’asta?
Si tratta di immobili che possono essere in buono come in cattivo stato: il fatto che siano stati messi all’asta non comporta affatto che siano scadenti; si tratta di immobili uguali a quelli presenti sul mercato immobiliare tradizionale con tutti i pregi e i difetti che normalmente si possono avere.
Perché costano meno?
Il prezzo degli immobili all’asta, rispetto al valore di stima, può essere nettamente inferiore a quello del mercato corrente perché ogni volta che l’asta va deserta l’immobile subisce un deprezzamento, di solito pari al 25% e quindi al successivo incanto la base d’asta sarà ridotta di un quarto rispetto al precedente: maggiori saranno gli incanti deserti e maggiore sarà quindi il deprezzamento dell’immobile.
Si può prendere visione dell’immobile prima dell’asta? A chi bisogna rivolgersi?
Prima di partecipare ad un’asta si può visitare l’immobile e questo è sicuramente un grande vantaggio rispetto al passato, quando si doveva acquistare l’immobile a “scatola chiusa” senza sapere quali fossero realmente le condizioni del suo interno; adesso è possibile farlo tramite la figura del Custode Giudiziario. Questo è nominato direttamente dal giudice dell’esecuzione ed è l’organo di riferimento per tutti coloro che vogliono delle informazioni sulla proprietà messa all’asta ma anche sulle modalità della vendita, sulla situazione urbanistica, catastale e giuridica dell’immobile. La visita all’immobile dovrà essere concordata dal custode con il debitore o con l’occupante, stabilendo date e orari in cui è possibile la visita. I recapiti e il nominativo del custode sono contenuti nella documentazione pubblica dell’asta. Se come contatto del custode fosse disponibile soltanto un indirizzo email sarà possibile prenotare la visita direttamente dal sito internet in cui si è trovato l’annuncio dell’asta immobiliare, con l’apposito pulsante “prenota una visita”.
Come viene valutato l’immobile? Chi lo valuta?
Per valutare se l’immobile è adatto agli obiettivi che ci siamo posti è importantissimo leggere attentamente la perizia, che viene redatta da un tecnico esperto ( C.T.U.) incaricato direttamente dal Tribunale.
La perizia è molto accurata e valuta l’immobile nel suo insieme, dalla zona in cui si trova, allo stato di conservazione interno/esterno, dallo stato di impianti e finiture, alla luminosità ed esposizione dei locali.
In questo prezioso documento è inoltre possibile reperire molte informazioni relative all’immobile, come i dati catastali, la planimetria, le caratteristiche tecniche e descrittive, la presenza di eventuali vincoli, servitù o abusi edilizi, la presenza o meno di un occupante.
Per approfondire questi argomenti e iniziare a comprendere come funziona un’asta in concreto diamo appuntamento alla prossima Asta Immobiliare in Pillole.
