Come si partecipa alle aste giudiziarie
Dopo aver attentamente valutato l’acquisto di un immobile all’asta e quindi dopo averne verificato le caratteristiche sia dal punto di vista prettamente tecnico-strutturale a seguito di un sopralluogo, sia da quello giuridico e fiscale l’ulteriore passo da fare è quello di analizzare la documentazione relativa alle modalità con le quali l’immobile viene venduto all’asta.
L’Avviso di Vendita è un documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice. L’avviso contiene:
l’indicazione del bene posto in vendita;
la data, l’ora e il luogo dell’asta;
il prezzo base;
la misura del rilancio minimo;
il termine di presentazione delle offerte;
le modalità di vendita;
il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima.
Modalità di vendita : con incanto o senza incanto?
L’asta con incanto è una particolare modalità di attuazione della vendita nell’espropriazione forzata, consistente in una pubblica gara tra offerenti.
Ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, domanda in carta legale, una cauzione dell’ammontare indicato nell’avviso unitamente a copia dei documenti richiesti dal relativo bando di vendita, cui dovrà esser fatto riferimento.
Nell’asta senza incanto ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, unitamente sempre alla copia dei documenti richiesti dal bando di vendita cui dovrà esser fatto riferimento. All’esterno della busta sono annotati, a cura del ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell’esecuzione o del professionista delegato ai sensi dell’articolo 591-bis e la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte. Se e’ stabilito che la cauzione e’ da versare mediante assegno circolare, lo stesso deve essere inserito nella busta. Le buste sono aperte all’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza degli offerenti.
La partecipazione alla gara
Gara con incanto
Ogni partecipante all’incanto dovrà presentarsi nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, e proporre offerte in aumento rispetto al prezzo base con rilancio obbligatorio il cui ammontare è specificato nell’avviso d’asta. Se l’offerente non partecipa all’incanto personalmente o a mezzo di un procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo (non si presenta o ritira l’offerta in asta prima che si apra la gara con il rilancio minimo obbligatorio), la cauzione verrà restituita solo nella misura dei 9/10 dell’intero; la restante parte (1/10) è trattenuta come somma sanzionatoria. Questo tipo di gara alla luce della nuova normativa entrata in vigore nell’agosto 2015 è del tutto residuale, mentre la gara “normale” è quella con offerta in busta chiusa.
Gara in busta chiusa
Ognuno, tranne il debitore, e’ ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale. L’offerta contiene una promessa irrevocabile di acquisto da parte dell’offerente che resta valida anche nel caso in cui quest’ultimo non si presenti nel giorno fissato per la vendita: nel caso in cui l’offerta sia valida e sia superiore ad eventuali altre offerte e non venga superata da rilanci di altri offerenti l’immobile è aggiudicato al primo offerente.
Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, la stessa e’ senz’altro accolta.
Se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione da parte dei soggetti creditori.
L’offerta invece non è efficace se perviene oltre i termini stabiliti dalla normativa, se e’ inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.
Se vi sono più offerte, il giudice dell’esecuzione invita in ogni caso gli offerenti a una gara sull’offerta più alta, l’ammontare del rilancio minimo obbligatorio viene indicato nell’avviso d’asta.
